はぐれ士（さむらい）の風来記（仮）

今日の日経朝刊の一面に、「不動産鑑定の監視を強化する」という記事があった。
これって、不動産の偽装鑑定が行われている事を暗に示しているのではないか？……と考えるのは勘繰り過ぎだろうか？

“NIKKEI NET『国交省、不動産鑑定の監視強化・価格算出の基準を統一』”より
　国土交通省は不動産の「時価」を決める材料となる不動産鑑定の監視強化に乗り出す。不動産の証券化商品の市場が拡大していることを踏まえ、一般投資家などが不測の損害を被るのを防ぐ狙い。鑑定の根拠となる収益見積もりなどの情報開示を義務付けるほか、不動産鑑定士が不適切な評価をした場合などの登録取り消し制度を積極的に活用する。

　不動産投資信託（ＲＥＩＴ）など不動産投資市場の規模は2006年度末時点で33兆円弱に成長。一方で、商品内容に関する情報の開示を十分に受けないまま投資した一般投資家がＲＥＩＴの値下がりで損失を被り、金融庁が運用会社などを処分する例も相次いでいる。国交省も金融庁に歩調を合わせ、監視機能を高めることにした。

公示地価上昇の裏に「偽装鑑定」の影？

今年の３月、日経ビジネスにこんな記事があった。

“日経ビジネスオンライン『時流超流：“偽装鑑定”にバブルの芽　公示地価上昇の裏で「サクラ」横行』”

不動産の証券化により流通が容易になった事で、最近は「REIT（＝不動産投資信託。投資家から集めた資金をオフィスビルなどの不動産で運用し、賃貸収益や売却益などを配当金として投資家に分配するもの。）」など不動産の投機熱が高まっており、それに引っ張られる形で都市部の地価は上昇しているそうな。

ところが日経ビジネスによると、不動産の投機熱が過熱するあまり

　不動産ファンドがREITの投資法人に売却する物件の鑑定を不動産鑑定士に依頼。
→「ファンドは売却価額を高くしたい」＆「鑑定士にとってファンドはデカイ顧客」。
→鑑定士は仕事を得るためにファンドにヨイショな鑑定結果を出す。

という問題が起きているらしい。

事実、今年の２月に不動産投資ファンドの「ダヴィンチ・セレクト」が不動産の価格を不当に水増ししたとして業務停止処分を喰らっているので、不動産のサクラ鑑定は実際に行われていると考えても不思議ではないと思われ。

以前同じネタを扱った記事で書いたけど、この問題って、公認会計士が非監査会社から報酬をもらっているという矛盾（？）と似ている気がするな。

不動産の鑑定基準を統一化

調べてみると、不動産の鑑定評価は人によって差が出てくるという、ある意味会計学と似たり寄ったりな側面があるそうな。
だがそれだと困るらしく、業界は来月の「証券化不動産に関する鑑定評価基準」の改訂で、鑑定実務で使われる表計算ソフト（エクセルなど）の運用ついても規定を置くことで鑑定のブレを無くすつもりだそうだ。

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